Aξία ακινήτου. Ποια είναι; – Ορισμοί
Αξία ακινήτου
Η εκτίμηση ενός ακινήτου (real estate appraisal, valuation) είναι η διαδικασία μέσω της οποίας επιδιώκουμε να προσεγγίσουμε την «πραγματική αξία» του ακινήτου (fundamental value).
Ορισμοί
Αγοραία εμπορική αξία (open market value): Το αποτιμηθέν ποσό με το οποίο θα πρέπει να συναλλάσσεται ένα οποιοδήποτε ακίνητο κατά την ημέρα της εκτίμησης, μεταξύ ενός πρόθυμου πωλητή και ενός πρόθυμου αγοραστή, μετά από ένα εύλογο χρόνο διαδικασίας αγοραπωλησίας, σε μια συνήθη συναλλαγή και όπου κάθε πλευρά ενήργησε με γνώση, σύνεση και χωρίς πίεση.
Αξία μέγιστης και βέλτιστης χρήσης (highest and best use): Η αξία της πλέον πιθανής χρήσης ενός ακινήτου, με την προϋπόθεση ότι είναι δυνατή, νομικά επιτρεπτή και οικονομικά εφικτή και έχει ως αποτέλεσμα την μέγιστη αξία του.
Η αξία υπάρχουσας χρήσης (existing use value): Το αποτιμηθέν ποσό με το οποίο θα έπρεπε να ανταλλάσσεται ένα ακίνητο κατά την ημέρα της εκτίμησης, με την προϋπόθεση της συνέχισης της ίδιας χρήσης, αλλά με τη διαφορά ότι το ακίνητο θεωρείται κενό, μεταξύ ενός πρόθυμου πωλητή και ενός πρόθυμου αγοραστή, μετά από ένα εύλογο χρόνο διαδικασίας αγοραπωλησίας, σε μια συνήθη συναλλαγή και όπου κάθε πλευρά ενήργησε με γνώση, σύνεση και χωρίς πίεση.
Αξία εναλλακτικής χρήσης (alternative use value): Η αξία που προκύπτει από την εναλλακτική χρήση ενός ακινήτου, λαμβάνοντας πάντα υπ΄ όψιν τις επιτρεπόμενες χρήσεις, βάσει των πολεοδομικών διατάξεων.
Λογική αξία (fair value): Η αγοραία αξία για υπάρχουσα χρήση, υπό την προϋπόθεση της συνέχισης της ίδιας ή παρόμοιας λειτουργίας στο εν λόγω ακίνητο.
Αξία υποθήκης (mortgage value): Η αποτίμηση της αξίας ενός ακινήτου που προορίζεται για υποθήκη ή προσημείωση, λαμβάνοντας υπ’ όψιν τη μελλοντική εμπορευσιμότητα του, τις φυσικές και οικονομικές συνθήκες της τοπικής αγοράς, την τρέχουσα αλλά και τις εναλλακτικές χρήσεις.
Αξία εσπευσμένης εκποίησης ή ρευστοποίησης (forced sale value): Συμπίπτει με την αξία υποθήκης, με τη διαφορά ότι ο χρόνος διάθεσης του είναι σύντομος, συγκρινόμενος με το απαραίτητο χρονικό διάστημα για την επίτευξη μέγιστης αξίας.
Αποσβεσμένο κόστος αντικατάστασης (depreciated replacement cost): Διαδικασία εκτίμησης από την οποία προκύπτει η αξία χρήσης εξειδικευμένων παγίων στοιχείων που δεν διατίθενται / πωλούνται στην ανοικτή αγορά και βασίζεται στη αγοραία αξία υποκατάστατου παγίου στοιχείου.